1. Verbot: In der Zeit vom 1. März bis zum 30. September, also von Frühjahr bis Herbst, ist es grundsätzlich verboten, Heckenschnitte zu machen. Gleiches gilt für lebende Zäune, Gebüsche und andere Gehölze.

2. Ausnahme: Schonende Form- und Pflegeschnitte der Hecke sind auch in dieser Zeit erlaubt, es sei denn, es nisten gerade Vögel in der Hecke.

3. Bußgeld: Ein Verstoß gegen das Verbot des Heckenschnitts kann ein Bußgeld bis zu 10.000 Euro nach sich ziehen. Werden frei lebende Tiere wissentlich beunruhigt, verletzt, getötet oder erheblich gestört, kann dies mit einem Bußgeld bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

(04.05.2026) Eine Hecke hat viele Vorteile. Sie ist natürlicher und dekorativer als ein Zaun. Auch bietet sie besseren Blickschutz und Nistmöglichkeiten für Singvögel. Und natürlich wachsen Hecken natürlich auch. Wenn man sie nicht schneidet, wachsen sie einem irgendwann über den Kopf. Wird eine Hecke nicht gelegentlich geschnitten, ist sie schnell nicht mehr so ansehnlich. Einige Arten von Sträuchern verwandeln sich in Bäume, wenn man sie lässt – wie zum Beispiel eine Ahornhecke. Natürlich können auch Passanten behindert werden, die den Fußweg entlang der Hecke nutzen möchten. Dann ist ein Rückschnitt fällig. Allerdings gibt es dafür gesetzliche Einschränkungen. Wer diese als Gartenbesitzer ignoriert, riskiert ein Bußgeld.

Wie oft sollte man eine Hecke schneiden?
Nach Empfehlungen von Experten sollte eine Hecke zweimal im Jahr geschnitten werden. Beim Heckenschnitt ist auf den richtigen Zeitpunkt zu achten, denn dieser ist nicht ganzjährig erlaubt. Der Hauptgrund dafür ist der Schutz von Tieren, denen die Hecke als Lebensraum dient. So bauen zum Beispiel Vögel darin ihre Nester und ziehen ihre Jungen auf.

Welche gesetzliche Regelung gibt es zum Heckenschnitt?
§ 39 des Bundesnaturschutzgesetzes enthält eine diesbezügliche Regelung. Nach Absatz 1 dieser Vorschrift ist es verboten, wild lebende Tiere mutwillig zu beunruhigen, ohne vernünftigen Grund zu verletzen oder zu töten sowie ihre Lebensstätten ohne vernünftigen Grund zu beeinträchtigen. Eine Hecke stellt eine solche Lebensstätte dar.

Wann darf man die Hecke schneiden?
Laut Absatz 5 des Bundesnaturschutzgesetzes ist es ausdrücklich verboten, Hecken, lebende Zäune und Gebüsche in der Zeit zwischen 1. März und 30. September abzuschneiden oder auf den Stock zu setzen. Lediglich schonende Form- und Pflegeschnitte, mit denen der Zuwachs der Pflanzen beseitigt wird, sind grundsätzlich zulässig.

Aber: Wer nun mit erfreutem „aha!“ zur Motor-Heckenschere greifen möchte, sollte auch noch die anderen Regelungen des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) berücksichtigen. Auch ganz unabhängig vom Monat dürfen in der Hecke brütende Vögel und andere darin Schutz suchende Tiere nicht gestört, vertrieben oder verletzt werden. Unter einem Form- und Pflegeschnitt ist nur ein kosmetischer Schnitt der Triebe zu verstehen. Auch dieser ist nur erlaubt, wenn in der Hecke gerade keine tierischen Mitbewohner nisten. Gartenfreunde müssen sich davon also zunächst überzeugen, bevor sie zur Heckenschere greifen.

Welchen besonderen Schutz beim Heckenschnitt gibt es für Vögel?
Einige Tierarten stehen unter besonderem Schutz. Nach § 44 des Bundesnaturschutzgesetzes gilt dies nicht nur für streng geschützte Arten, sondern generell auch für alle europäischen Vogelarten. Damit ist es verboten, Vögel während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und Wanderungszeiten erheblich zu stören. Ebenso dürfen ihre Fortpflanzungs- und Ruhestätten weder beschädigt noch zerstört werden – und dazu gehören eben auch Gartenhecken.

Welche Bußgelder drohen bei verbotenem Heckenschnitt?
Ein Verstoß gegen die genannten Regelungen des Bundesnaturschutzgesetzes stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Für einen Heckenschnitt innerhalb der gesetzlich geregelten Schonzeit nach § 39 Abs. 5 wird ein Bußgeld bis zu 10.000 Euro fällig.

Eine Beeinträchtigung frei lebender Tiere, beispielsweise, indem man diese wissentlich beunruhigt, verletzt, tötet, erheblich stört oder ihre Ruhe- und Fortpflanzungsstätten (Nester) zerstört, kann nach § 69 BNatSchG sogar mit einem Bußgeld bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

Was sagen die Landesgesetze zum Thema Heckenschnitt?
Die Bundesländer haben ebenfalls eigene gesetzliche Regeln zum Thema „Hecke“. Auch diese müssen Gartenbesitzer beachten. Das Landschaftsgesetz von Nordrhein-Westfalen verbietet es zum Beispiel auch außerhalb der üblichen Schonfrist, ohne vernünftigen Grund die Lebensstätten von wild lebenden Tieren zu beeinträchtigen oder gar zu zerstören.

Hamburg hat, wie viele andere Städte auch, eine Baumschutzverordnung. Diese gilt auch für Hecken. Nach der Hamburger Regelung ist höchstens ein Rückschnitt des jährlichen Zuwachses erlaubt. Für alles Weitere ist eine offizielle Genehmigung der Stadt nötig.

In München andererseits sind Hecken, die als lebende Einfriedung dienen und regelmäßig zurückgeschnitten werden, ausdrücklich von der Baumschutzverordnung ausgenommen.

Die Rechtslage ist also von Ort zu Ort durchaus unterschiedlich. Gartenbesitzer sind auf der sicheren Seite, wenn sie vor größeren Maßnahmen zuerst bei ihrer Gemeinde nachfragen (oder auf deren Homepage nachlesen), welche Regeln an ihrem Wohnort gelten.

Welche Ausnahmen gibt es für das Verbot des Heckenschnitts?
§ 39 Abs. 5 BNatSchG macht eine auch für Privatleute wichtige Ausnahme: Das jahreszeitliche Heckenschnittverbot zwischen 1. März und 30. September gilt nicht für zulässige Bauvorhaben, wenn dafür nur geringfügiger Gehölzbewuchs beseitigt werden muss. Es muss sich um behördlich genehmigte oder genehmigungsfrei zulässige Bauvorhaben handeln.

Auch die Verkehrssicherungspflicht von Grundstückseigentümern kann die Entfernung oder den Rückschnitt einer Hecke notwendig machen – zum Beispiel, wenn diese nach einem Sturm auf die Straße zu kippen droht.

Derartige radikale Schritte sollte man jedoch nur in Absprache mit der zuständigen Behörde vornehmen. So vermeidet man, dass es später doch noch zu einem Bußgeldverfahren kommt, wenn das Ordnungsamt oder Umweltamt irgendwann einmal feststellt, dass die Hecke verschwunden ist.

Welche Behörde ist für den Heckenschnitt zuständig?
Der richtige Ansprechpartner für Fragen rund um den Heckenschnitt und was in der jeweiligen Gemeinde und im jeweiligen Bundesland erlaubt ist, ist das städtische Umwelt- oder Naturschutzamt. Bei dieser Behörde können Gartenfreunde oft auch Ausnahmegenehmigungen beantragen.

Update vom 30.4.2026: Kann auch ein versäumter Heckenschnitt für Probleme sorgen?
Zwar ist ein Heckenschnitt nur zu bestimmten Zeiten zulässig. Komplett vernachlässigen sollte man ihn aber nicht. Zum Beispiel, wenn sich vor der Hecke ein öffentlicher Gehweg befindet, der durch eine immer weiter wachsende und sich ausdehnende Hecke immer schmaler und schließlich kaum noch passierbar wird. Auch dagegen kann die zuständige Behörde einschreiten. Dies wäre in diesem Fall das jeweilige Straßenverkehrsamt.

Dies zeigt ein Urteil des Verwaltungsgerichts Münster. Es ging um ein Grundstück an einer Landstraße. Auf 200 Metern Länge verlief ein Geh- und Radweg an der Grundstücksgrenze, auf der eine Hecke stand. Der Grundstückseigentümer schnitt diese nicht, sodass immer wieder Zweige in den Geh- und Radweg hineinragten. Auf eine entsprechende Aufforderung der Landesbehörde hin antwortetete der Eigentümer, dass er keine Behinderung von Fußgängern oder Radfahrern erkennen könne. Er sei altersbedingt nicht in der Lage, die Hecke zu schneiden. Auch früher habe dies das Land schlicht miterledigt.

Der zuständige Landesbetrieb Straßenbau machte daraufhin seine Drohung wahr und beauftragte eine Gartenbaufirma mit dem Rückschnitt der Hecke. Gegen den Eigentümer erging eine Ordnungsverfügung, mit der ihm auch die Kosten auferlegt wurden. Dagegen ging er vor Gericht.

Das Verwaltungsgericht erklärte dieses Vorgehen für rechtmäßig. Nach § 30 Abs. 2 des Straßen-. und Wegegesetzes von NRW dürften Anpflanzungen an öffentlichen Straßen nicht die Verkehrssicherheit beeinträchtigen. Sei dies doch der Fall, müssten sie vom Eigentümer auf Aufforderung beseitigt bzw. zurückgeschnitten werden. Dies gelte auch, wenn der Straßenrand vor und hinter seinem Grundstück von der Straßenverkehrsbehörde in Ordnung gehalten werde. Die Anordnung der Ersatzvornahme durch eine Gartenbaufirma sei zulässig. Der Grundstückseigentümer unterlag vor Gericht und musste zahlen. (Urteil vom 1.8.2024, Az. 8 K 3248/22).

Praxistipp zur Zulässigkeit des Heckenschnitts
Hecken dürfen zwischen dem 1. März und dem 30. September nicht in größerem Maße beschnitten werden. Hier drohen Gartenfreunden hohe Bußgelder. Falls es zu einer Auseinandersetzung mit einer örtlichen Umwelt- oder Naturschutzbehörde kommt, kann ihnen ein Fachanwalt für Verwaltungsrecht kompetent zur Seite stehen.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

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1. Duldung von Haustieren: Haustiere des Nachbarn, wie Hund, Katze und Vögel, müssen grundsätzlich geduldet werden, es sei denn die Belästigung ist unzumutbar. Dies ist eine Frage des Einzelfalls.

2. Überwuchs / Hecken: Überwuchs von des Nachbarn Grundstück ist zu beseitigen, insbesondere wenn er zu Schäden beim Nachbarn führt. Der Abstand für Hecken ist auch dann einzuhalten, wenn es um kein heckentypische Bepflanzung wie z.B. Bambus geht.

3. Verschattung durch Bäume: Die Verschattung durch Bäume ist grundsätzlich zu dulden, so lange die in den Landesnachbargesetzen enthaltenen Vorschriften über Grenzabstände eingehalten werden.

4. Beeinträchtigung durch Laub: Laubfall ist eine natürliche Erscheinung und grundsätzlich vom Nachbarn zu dulden. Eine Ausname gilt, wenn das zumutbare Maß überschritten wird.

(10.04.2026) Das Verhältnis zwischen Nachbarn beginnt häufig durchaus angenehm. Irgendwann aber kommen kleine Ärgernisse auf: Äste hängen über den Gartenzaun, Bäume sorgen für zu viel Schatten, Haustiere laufen auf fremden Terrassen herum, erledigen ihr Geschäft in Nachbars Garten oder machen laute Geräusche. Oft nimmt der geplagte Nachbar dies eine Zeit lang hin – bis ihm der Kragen platzt. Dann vergreift man sich schnell auch mal im Ton – und schon ist der schönste Nachbarschaftsstreit im Gange. Schließlich hilft nur noch der Gang zum Anwalt.

Muss man Hund und Katze vom Nachbarn auf dem eigenen Grundstück dulden?
Wenn fremde Katzen und Hunde den eigenen Garten und womöglich die Wohnung infiltrieren, hört bei vielen Mietern und Eigentümern schnell der Spaß auf. Wenn Gespräche mit dem Nachbarn nichts helfen, besteht eine Möglichkeit darin, den Nachbarschaftsstreit vor Gericht auszutragen und einen Unterlassungsanspruch geltend zu machen. Grundsätzlich kann hier eine Eigentumsstörung nach § 1004 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vorliegen. In manchen Fällen hat man allerdings als Nachbar Störungen zu dulden. Dann scheitert die Klage.

Das Landgericht Bonn verhandelte einen Fall, in dem zwei Katzen in einem Mehrfamilienhaus übers Dach spaziert waren und die Nachbarwohnung besucht hatten. Das Gericht entschied: Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis bringt eine Duldungspflicht mit sich. Daher kann niemand einfach seinem Nachbarn verbieten, Katzen mit freiem Auslauf zu halten. Man muss es sogar dulden, dass die Katzen den eigenen Balkon oder die Terrasse aufsuchen und womöglich gelegentlich in die Wohnung kommen.

Einen Anspruch auf Einschränkung der Beeinträchtigungen kann man jedoch als Nachbar haben, wenn die Belästigung unzumutbare Züge annimmt. Dies ist dann eine Frage des Einzelfalles.

Im zu entscheidenden Fall hatten die Kläger schon diverse in diese Richtung gehende Einigungsvorschläge der Katzenbesitzer vehement zurückgewiesen. Daher sah das Gericht sie als mitverantwortlich für den Umfang der Belästigung an und wies die Klage ab (Urteil vom 12.05.2009, Az. 11 C 553/08).

Können Nachbarn wegen einer fremden Katze die Miete mindern?
Jeden Tag nach dem Lüften fand eine Berliner Mieterin die Nachbarskatze in ihrer Wohnung vor. Auch hier ging es um ein Mehrfamilienhaus. Die Mieterin stritt sich gar nicht erst mit dem Nachbarn, sondern meldete ihrem Vermieter die Katzenbesuche als Mangel ihrer Mietwohnung und machte eine Mietminderung in Höhe von zehn Prozent geltend. Das Gericht gab ihr Recht: Eine Duldungspflicht bestünde hier nicht. Eine Katze frei herumlaufen zu lassen, obwohl man wisse, dass diese fremde Wohnungen aufsuche, sei ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache. Es sei Sache des gemeinsamen Vermieters, diesen zu unterbinden (AG Potsdam, Urteil vom 19.06.2014, Az. 26 C 492/13).

Wie viele lärmende Papageien müssen Nachbarn dulden?
Der Bewohner eines Einfamilienhauses in Trier hielt 35 Papageien. Tagsüber lebten diese in Volieren im Garten und nachts im Haus. Allerdings zermürbte der tägliche Lärm die Nerven der Nachbarn. Die zuständige Behörde untersagte auf deren Beschwerden hin die Haltung der Vögel. Deren Besitzer klagte dagegen. Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz bestätigte jedoch den behördlichen Bescheid. In einem Wohngebiet sei zwar die Haltung von Haustieren erlaubt. Dies gelte aber nur, soweit sich diese noch im Rahmen des für die Wohnnutzung üblichen bewege. Dies sei bei 35 Papageien nicht mehr der Fall (Beschluss vom 14. Januar 2004, Az. 8 A 11802/03.OVG).

Darf man Mini-Schweine im Garten halten?
Das Oberverwaltungsgericht Koblenz hat sich mit der Haltung von Mini-Schweinen beschäftigt. Ein Ehepaar hatte in seinem Garten in einem allgemeinen Wohngebiet zwei Mini-Schweine gehalten. Diese lebten dort in einer Hütte mit umliegendem Freigehege. Allerdings hatte die Bauaufsichtsbehörde etwas dagegen: Sie untersagte diese Nutzung des Gartens und drohte bei weiterer Schweinehaltung ein Zwangsgeld an. Das OVG stellte sich auf die Seite der Behörde. Esel, Ziegen und Schweine seien heutzutage nicht mehr typischerweise in einem Wohngebiet zu erwarten. Dass der Ort als „Großdorf“ bezeichnet werde, ändere nichts. Vom Bebauungsplan her handle es sich um ein allgemeines Wohngebiet. Das bedeute, dass Schweineställe dort nach dem Willen der Gemeinde fehl am Platze seien. Durch die Haltung der Minipigs werde gegen den Gebietserhaltungsanspruch der Nachbarn verstoßen – das Wohngebiet müsse seinen Charakter als solches behalten. Dabei spiele weder die Zahl der Tiere eine Rolle, noch, ob von ihnen überhaupt irgendeine Störung ausginge.

Nun lässt § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) auch Ausnahmen vom Bebauungsplan zu, wenn sie die Gesamtplanung nicht stören. Hier war aber laut Gericht auch keine solche Ausnahme möglich: Das Grundstück sei für diese Tierhaltung zu klein und obendrein ungünstig geschnitten und liege zu nah an den Nachbarhäusern. Auch Mini-Schweine verströmten den üblichen Schweinegeruch. Auch das Argument, dass es sich um Therapieschweine für die Tochter des Paares handle, konnte das Gericht nicht erweichen: Das entsprechende ärztliche Attest belege weder, dass die Schweine für eine Therapie besonders geeignet seien, noch, dass diese zwingend im eigenen Garten gehalten werden müssten. Damit musste die Familie die Schweine abschaffen (Beschluss vom 5.2.2025, Az. 8 A 11067/24).

Muss über die Grundstücksgrenze wuchernder Efeu des Nachbarn geduldet werden?
Zwei Grundstücksnachbarn in München waren über Efeu in Streit geraten. Dieser wuchs an der Rückwand einer Garage hoch, die direkt auf der Grundstücksgrenze stand. Die Eigentümerin der Garage stellte Feuchtigkeitsschäden am Mauerwerk fest. Vor Gericht bekam sie Recht: Die Efeu-Eigentümerin müsse diesen von der nachbarlichen Garage entfernen und der Nachbarin das Betreten ihres Grundstückes zur Sanierung der Mauer ermöglichen (Az. 241 C 10407/05).

Müssen Nachbarn den sich ausbreitenden Bambus des Nachbarn dulden?
In vielen Bundesländern regeln Nachbarrechtsgesetze Details wie die Bepflanzung an Grundstücksgrenzen. Zum Teil bestimmen auch die Bebauungspläne der Gemeinde über solche Einzelheiten. Das Nachbarrechtsgesetz von Baden-Württemberg schreibt vor, dass Hecken bis 1,80 Meter Größe einen Abstand von 50 cm zur Grundstücksgrenze einhalten müssen. Bambus neigt dazu, sich schnell auszubreiten – durchaus auch mit unterirdischem Wurzelwerk. Die Kernfrage: Ab wann gilt Bambus an der Grundstücksgrenze als Hecke?

Das Oberlandesgericht Karlsruhe entschied in einem Nachbarschaftsstreit, dass Bambus zwar biologisch „Gras“ sei. Bei entsprechendem Wuchs könne es aber auch als Hecke durchgehen. Das Gericht verurteilte einen Grundstückseigentümer auf Betreiben seines Nachbarn dazu, den an der Grundstücksgrenze wachsenden Bambus so weit zurückzuschneiden, dass dieser die gesetzlichen Vorschriften für Hecken einhalte (Urteil vom 25. Juli 2014, Az. 12 U 162/13).

Ist Bambus eine Hecke und wie hoch darf eine Hecke sein?
Auch in einem Fall vor dem Bundesgerichtshof ging es um Bambus. Dieser wuchs auf einer einen Meter hohen Aufschüttung an der Grundstücksgrenze zwischen zwei Nachbarn. Zwar hatte die Besitzerin der Bambus-Anpflanzung erfolgreich eine Rhizomsperre installiert, sodass nichts zum Nachbarn hinüberwuchs. Der Bambus wuchs aber fleißig in die Höhe und war schließlich sechs bis sieben Meter hoch. Der Nachbar, dessen Grundstück aufgrund der Aufschüttung einen Meter tiefer lag, sah sich also einer sieben bis acht Meter hohen Bambuswand gegenüber. Er forderte den Rückschnitt auf eine Höhe von drei Metern, gemessen vom Bodenniveau seines Grundstücks aus.

Der BGH traf in seinem Urteil mehrere auch für andere Fälle wichtige Feststellungen. Die erste: Eine allgemeine, von Landesgesetzen unabhängige Höhenbegrenzung für Hecken gibt es nicht. Diese kann in den Nachbarrechts-Gesetzen der Bundesländer festgelegt sein, die dafür allein zuständig sind. Wenn ein Bundesland – wie im vorliegenden Fall Hessen – bewusst keine Höhenbegrenzung ins Gesetz hineinschreibe, könne ein Gericht diese nicht einfach willkürlich festlegen.

Die zweite Feststellung des BGH war, dass auch Bambus eine Hecke sein kann. Es komme hier nicht auf bontanische Details an, sondern auf den äußeren Eindruck. Wirkt das Ganze wie eine geschlossene Einheit mit einer Höhen- und Seitenbegrenzung? Dann wird es als Hecke behandelt.

Der BGH äußerte sich auch zu der Streitfrage, von wo aus die Höhe einer Hecke gemessen werden muss. Nämlich von dem Punkt aus, an dem die Pflanzen aus dem Boden kommen. Das heißt in diesem Fall: Gemessen wird nicht vom tiefer gelegenen Nachbargrundstück aus, sondern von Boden der Bambusanpflanzung. Ausnahmen sind möglich, wenn ein Grundstückseigentümer sein Bodenniveau an der Grundstücksgrenze künstlich erhöht, um Abstandsvorschriften zu umgehen. Das war hier nicht der Fall.

Der Fall wurde an das OLG Frankfurt zurückverwiesen. Es war nämlich noch zu klären, ob die Bambusanpflanzung den im Landesgesetz vorgeschriebenen Abstand zur Grundstücksgrenze einhielt. Dieser beträgt für Hecken in Hessen 75 Zentimeter. Sind es weniger, hat der Nachbar einen Anspruch auf Entfernung der Pflanzen, die diesen Abstand verletzen (§ 1004 Abs. 1 BGB). Auch Bambus muss sich nämlich an Abstandsregelungen halten (Urteil vom 28.3.2025, Az. V ZR 185/23).

Wie viel Verschattung durch Bäume müssen Nachbarn dulden?
Bis zum Bundesgerichtshof klagten die Eigentümer eines Reihenhauses, deren Bonsai-Kulturen im 10 x 10 Meter großen Garten zu wenig Licht bekamen. Ihr Grundstück grenzte unmittelbar an eine öffentliche Grünanlage der Stadt. Auf dieser standen unter anderem zwei 25 Meter hohe Eschen, deren Baumkronen zusammengewachsen waren. Zwischen diesen Bäumen und dem Garten blieben zehn Meter Abstand. Das Ehepaar war der Meinung, dass ihr Garten durch die beiden Eschen durchgehend verschattet werde. Auch kühle ihr Grundstück aus. Daher verlangten sie im Rahmen eines Nachbarstreits das Fällen der Bäume. Ihre darauf gerichtete Klage blieb jedoch in allen Instanzen erfolglos.

Dem Urteil des BGH zufolge setzt ein Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB voraus, dass das Eigentum der Kläger beeinträchtigt wird. Dies sei hier nicht der Fall. Das Eigentum an einem Grundstück werde durch Schattenwurf von Pflanzen und Bäumen allenfalls dann beeinträchtigt, wenn die in den Landesnachbargesetzen enthaltenen Vorschriften über Grenzabstände nicht eingehalten würden. Der vorgeschriebene Abstand zwischen Bäumen und Grundstücksgrenze betrage in NRW vier Meter. Dieser wurde hier jedoch um mehr als das Doppelte überschritten.

In Ausnahmefällen kommt allerdings ein aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis hergeleiteter Beseitigungsanspruch in Frage. Dies setzt voraus, dass die Kläger ungewöhnlich schweren und nicht mehr hinzunehmenden Nachteilen ausgesetzt sind. Einen solchen Fall sah das Gericht bei diesem Nachbarschaftsstreit nicht. Schließlich diene eine öffentliche Grünanlage der Luftverbesserung, der Schaffung von Naherholungsräumen und als Rückzugsort für Tiere. Dazu seien nun einmal auch große Bäume nötig. Wer sich ein Grundstück direkt neben einer öffentlichen Parkanlage kaufe, müsse die Verschattung durch deren Bäume hinnehmen und könne keine Rodungsaktion im Park fordern (Urteil vom 10.7.2015, Az. V ZR 229/14).

Ab wann ist die Verschattung durch Nachbarbäume ein Mietmangel?
Bei einem Sachmangel der Mietwohnung können Mieter die Miete mindern und die Beseitigung des Mangels verlangen. Ist aber die Verschattung durch Bäume ein Mangel?

Dies verneinte das Amtsgericht Berlin-Neukölln. Die Verschattung durch Bäume stelle in der Regel keinen Mietmangel dar. Dies gelte auch für eine Erdgeschosswohnung vor einem parkähnlichen Garten. Baumbewuchs könne sich allenfalls dann zu einem Mangel der Mietsache entwickeln, wenn das Maß der Verschattung unzumutbar werde. Nur dann könne überhaupt nach der örtlichen Baumschutzverordnung ein Rückschnitt behördlich genehmigt werden. Hier war die Grenze des Zumutbaren nicht erreicht, da die Mietwohnung von 13 bis 18 Uhr auf der Wohnzimmerseite einen angemessenen Lichteinfall hatte (Az. 21 C 274/07).

Wie viel Laubfall müssen Nachbarn dulden?
Jedes Jahr im Herbst fallen die Blätter und Sonnenlicht scheint in Gärten und Fenster. Nun haben die Nachbarn zwar mehr Licht, aber auch mehr Laub, was gelegentlich auch zum Streit unter Nachbarn führt. Bei einer Beeinträchtigung eines Grundstücks durch Laubfall bestehen jedoch in der Regel keine Abwehransprüche der Nachbarn. Diesen natürlichen herbstlichen Vorgang sieht die Rechtsprechung grundsätzlich als ortsüblich an. Nur in besonderen Ausnahmefällen muss ein Nachbar eine solche Beeinträchtigung nicht hinnehmen. Allerdings muss dafür das übliche und zumutbare Maß erheblich überschritten werden. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Dachrinne des Nachbarhauses ständig verstopft wird und hohe Kosten für die Reinigung entstehen (BGH, Urteil vom 14.11.2003, Az. V ZR 102/03).

Darf man die Bäume des Nachbarn eigenmächtig zurückschneiden?
Das Oberlandesgericht Potsdam befasste sich mit einem Nachbarschaftsstreit um sieben große, 100-jährige Linden, die auf einem Grundstück parallel zur Grundstücksgrenze standen. Ihre Zweige reichten über die Grenze, sodass Blätter und klebriger Nektar auf das Grundstück des Nachbarn fielen. Dieser sah dadurch sein Eigentum beeinträchtigt und setzte dem Baumeigentümer eine dreiwöchige Frist zum Rückschnitt. Der weigerte sich: Er fürchtete, dass die Bäume Schaden nehmen könnten. Auch sei eine Genehmigung durch das Denkmalschutzamt notwendig. Nach einer weiteren, erfolglosen Fristsetzung griff der Nachbar zur Selbsthilfe. Er ließ eine Fachfirma die Bäume entlang seiner Grenze kappen. Darauf verklagte ihn der Baumeigentümer auf Schadensersatz und bekam recht.

Der Rückschnitt war laut Gericht eine rechtswidrige Beeinträchtigung fremden Eigentums. Die Bäume seien wesentliche Bestandteile des klägerischen Grundstücks. Das nachbarrechtliche Gemeinschaftsverhältnis schränke ein mögliches Selbsthilferecht des Nachbarn ein. Unter Nachbarn gelte nämlich auch ein Gebot zur Rücksichtnahme. Durch den radikalen Rückschnitt sei der Bestand der alten Bäume erheblich gefährdet. Alte Bäume reagierten empfindlicher als junge. So könne an den Schnittstellen Fäulnis eindringen und zum Absterben der Bäume führen. Der Nachbar habe durch die Rückschnittaktion fahrlässig fremde Rechte verletzt. Dem Baumeigentümer gestand das Gericht rund 7.000 Euro Schadensersatz zu (Urteil vom 8.2.2018, Az. 5 U 109/16).

Müssen Nachbarn Gartenzwerge mit provozierender Geste dulden?
Eine Beleidigung ist strafbar – das gilt auch im Rahmen von Nachbarschaftsstreitigkeiten. Daher kommt so mancher auf die Idee, dem unliebsamen Nachbarn anders zu zeigen, was er von ihm hält. So tauchten an einigen Grundstücksgrenzen Gartenzwerge auf, zum Beispiel mit herausgestrecktem Mittelfinger oder heruntergelassener Hose. Nur: Wer solche Zwerge an der Grundstücksgrenze mit Ausrichtung zum Nachbarn aufbaut, macht sehr wahrscheinlich Bekanntschaft mit den Gerichten. Diese behandeln die Geste des Zwerges nämlich ebenso, als wenn sich der Grundstückseigentümer dort selbst hingestellt hätte (Amtsgericht Grünstadt, Az. 2 a C 334/93).

Update vom 8.4.2026: Katzenjagd mit beschädigtem Dekohasen
Zwei Nachbarn aus einem Mehrfamilienhaus stritten sich vor dem Amtsgericht München. Die Klägerin verlangte 20 Euro Schadensersatz für die Beschädigung eines etwa 30 cm großen Dekohasen, den sie im Gemeinschaftsgarten aufgestellt hatte. Diesem fehlte nun der Kopf und es waren Stücke herausgebrochen – nach Aussagen eines Nachbarn nach einem „körperlichen Kontakt“ mit einer anderen Bewohnerin der Wohnanlage, der Beklagten. Diese wollte nicht zahlen. Sie warf dem Nachbarn (dem Zeugen) vor, ihre Katzen durch Lärm zu erschrecken. Sie habe selbst versucht, die Katzen einzufangen. Dabei sei es unabsichtlich zur Kollision mit dem Hasen gekommen. Dies sei die Schuld des Nachbarn und nicht ihre Verantwortung.

Dies sah das Gericht anders. Die Beklagte habe ihre Einwände gegen die Forderung nicht so ausgeführt, dass diese ohne weiteres überprüfbar gewesen seien. Die Beschädigung des Dekohasen habe sie nicht hinreichend deutlich bestritten. Das Verursachen des Schadens durch sie selbst werde nicht dadurch in Frage gestellt, dass sie dem Nachbarn vorwerfe, ihre Katzen zu erschrecken. Ihre Ausführungen seien nicht dazu geeignet, die Beschädigung des Dekohasen als unverschuldet oder irgendwie gerechtfertigt anzusehen. Damit musste sie für den Schaden aufkommen (Urteil vom 2.1.2025, Az. 172 C 23447/24).

Praxistipp zum Nachbarschaftsstreit
Oft löst ein Streit unter Nachbarn jahrelange Auseinandersetzungen vor Gericht aus. Dies kostet viel Geld und Nerven und häufig geht keine Seite wirklich als Sieger daraus hervor. Daher kann es sinnvoll sein, etwas Schatten oder ein paar welke Blätter in Kauf zu nehmen und dafür ein gutes Verhältnis mit dem Nachbarn zu bewahren. Ist ein rechtliches Vorgehen dann doch unvermeidlich, kann Sie ein Rechtsanwalt für Zivilrecht fachgerecht beraten. Unter Nachbarn kann eine gütliche Einigung im Rahmen einer Mediation einem Nachbarschaftsstreit vorzuziehen sein – auch diese wird von Anwälten angeboten.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

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Das Beweiserhebungs- und -verwertungsverbot mitangehörter Telefongespräche soll nur denjenigen Gesprächspartner schützen, der keine Kenntnis davon hatte, dass jemand mithört. Im Fall eines Sohns, der zufällig ein streitiges Verkaufsgespräch seines Vaters mitangehört hatte, gelte das Verbot somit nur im Hinblick auf den uneingeweihten Vertragspartner. Das vernehmende Gericht müsse dabei besonders darauf achten, nur die erlaubte Gesprächsseite zu ermitteln, wie das OLG Celle entschied (Urteil vom 19.11.2025 – 4 U 117/25).

Vor dem LG Stade stritten sich die Parteien darüber, ob in einem Telefongespräch nun eine schwarze, weiße oder überhaupt keine Hocheffizienzwärmepumpe gekauft wurde. Der Verkäufer berief sich auf einen telefonisch geschlossenen Kaufvertrag, der Käufer hingegen meinte, sich nur unverbindlich informiert zu haben.

Sohn wurde nicht vernommen

Das LG hörte den Mitarbeiter des Verkäufers an und schloss auf eine verbindliche Bestellung. Dafür sprächen bereits die Auftragsbestätigung sowie die Tatsache, dass der Mitarbeiter die Daten des Kaufs nach dem Telefonat ins System eingegeben habe. Das wäre schließlich nicht erforderlich gewesen, wenn das Telefonat ein reines Informationsgespräch gewesen wäre.

Einen weiteren Zeugen ließ das Gericht aber bewusst außen vor: Den Sohn des vermeintlichen Käufers, der mit ihm im Auto gesessen und das Gespräch über die Freisprechanlage mitgehört hatte. Nach der Rechtsprechung des BVerfG und des BGH bestehe ein grundsätzliches Beweiserhebungs- bzw. -verwertungsverbot von Zeugen, die ein Telefonat ohne Einwilligung des Gesprächspartners mithörten. Eine Verwertung würde in das Recht des Gesprächspartners am gesprochenen Wort eingreifen (Art. 2 Abs. 1 iVm Art. 1 Abs. 1 GG). Im Berufungsverfahren urteilte das OLG Celle nun anders und mahnte zu einer differenzierteren Behandlung.

Beweisverwertungsverbot, aber einseitig

Mit dem pauschalen Ausschluss des Sohnes habe die Vorinstanz das Beweisverwertungsverbot zu weit ausgedehnt. Ein solches bestehe zwar im Grundsatz. Da es aber nur den uneingeweihten Teilnehmer des Gesprächs schütze, könne es nicht automatisch für beide Gesprächspartner gelten.

Die höchstrichterliche Rechtsprechung habe sich mit diesem Sonderfall – bei dem es gerade auf die Aussagen der eingeweihten Seite ankomme – noch nicht eingehend befasst. Im Gegenteil sei dort vielmehr „allgemein“ von einem Beweiserhebungs- und -verwertungsverbot gesprochen worden, sobald ein unbekannter Mithörer involviert gewesen sei. In den angeführten Urteilen sei es außerdem – wohl zufällig – gerade um die Gesprächsteile der „abgehörten“ Person gegangen.

Nach Ansicht des 4. Zivilsenats brauche es also eine gewisse Konkretisierung des Beweisverwertungsverbots. So solle es nur den Gesprächsteil erfassen, der keine Kenntnis des Abhörens hatte – hier also für den Anteil des Verkäufers am anderen Ende der Leitung.

Das führe unter Umständen zwar zu Schwierigkeiten in der Beweisführung, diese habe aber die Sitzungsleitung auszugleichen. Sie müsse die Fragen so stellen, dass zuverlässig nur der erlaubte Gesprächsteil ermittelt werde. Weitere Defizite gingen dann zulasten des Beweisführers, etwa wenn die Aussagen des Gesprächspartners für den Kontext der eigenen Aussagen relevant wären.

Komplett lasse sich das Beweisverwertungsverbot damit jedoch nicht aufheben. Das BAG habe zwar entschieden, dass bei einem „zufälligen“ Mithören sogar über beide Teile des Gesprächs Beweis geführt werden dürfe. Entgegen der Auffassung des vermeintlichen Käufers fehle es hier aber gerade an einer Zufälligkeit. Denn er habe das Gespräch bewusst in Anwesenheit seines Sohnes geführt und damit dessen Mithören veranlasst.

Der Senat ließ die Revision zu. Der höchstrichterlichen Rechtsprechung lasse sich keine Aussage dazu entnehmen, ob eine Differenzierung bei der Bewertung des Mithörens zulässig sei. Daher habe die Sache grundsätzliche Bedeutung.

OLG Celle, Urteil vom 19.11.2025 – 4 U 117/25

(Quelle: beck aktuell)

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1. Berechtigtes Interesse des Hauptmieters: Der Mieter kann aus wirtschaftlichen, beruflichen oder privaten Gründen ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung haben.

2. Ablehnungsgründe: Der Vermieter darf die Zustimmung zur Untervermietung verweigern, wenn sie für ihn unzumutbar ist, bspw. bei Überbelegung der Wohnung. Ebenso, wenn die Wohnungssubstanz erheblichen Schaden nehmen würde, oder wenn die Untervermietung für andere Mieter unzumutbar ist.

3. Drohende Kündigung: Erfolgt eine Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters oder wird die Wohnung komplett an Dritte überlassen, droht dem Hauptmieter die fristlose Kündigung seines Mietvertrags durch den Vermieter.

(03.02.2026) Viele Mieter finanzieren ihre zu große Wohnung, indem sie ein Zimmer untervermieten. Diese Notwendigkeit ergibt sich häufig auch, weil ein Familienmitglied auszieht oder es zu einer Trennung kommt. Der Untermieter hilft dann, die Miete zu finanzieren. Dadurch kann der Mieter seine gewohnte Umgebung behalten. Allerdings kann auch eine zeitweilige berufliche Abwesenheit, eine Fortbildung oder ein Auslandsaufenthalt dazu führen, dass man die komplette Wohnung eine Zeitlang untervermieten möchte, um nicht doppelt Miete zu zahlen und in seine alte Wohnung zurückkehren zu können. In jedem Fall sollte man wissen: Eine Untervermietung ohne Wissen und Beteiligung des Vermieters ist unzulässig.

Welchen Vertrag schließe ich mit meinem Untermieter ab?
Bei einer Untervermietung schließen der Hauptmieter einer Wohnung und ein Untermieter einen Untermietvertrag ab. Dieser hat mit dem Mietvertrag zwischen dem Vermieter bzw. Eigentümer der Wohnung und dem eigentlichen Mieter nichts zu tun. Zwischen dem Untermieter und dem Vermieter der Wohnung besteht also keinerlei Vertragsverhältnis.

Aber: Wenn der Hauptmietvertrag endet, kann der Vermieter nicht nur vom Mieter, sondern auch vom Untermieter den Auszug, also die Räumung der Wohnung, verlangen. Dies ist gesetzlich geregelt in § 546 Abs. 2 BGB.

Welche verschiedenen Untermietverhältnisse gibt es?
Bei einer Untervermietung gelten unterschiedliche Regeln je nach Vertrag. Eine Wohnung kann ganz oder nur zum Teil untervermietet werden. Geht es um einzelne Zimmer, ist es wiederum wichtig, ob diese möbliert oder unmöbliert untervermietet werden. Eine Rolle spielt auch, ob der Hauptmieter weiter mit in der Wohnung wohnt. Dies kann nicht nur Einfluss auf die Erlaubnis des Vermieters haben, sondern auch auf die Kündigung des Untermietvertrages

Wann brauche ich für eine Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters?
Für eine Untervermietung wird immer die Erlaubnis des Vermieters benötigt. Dieser ist jedoch in bestimmten Fällen dazu verpflichtet, seine Zustimmung zu erteilen. Wichtig: Dies macht es nicht überflüssig, ihn zu fragen. Bei einer unbefugten Untervermietung, in der Sprache des Gesetzes einer unerlaubten Gebrauchsüberlassung an Dritte, hat der Vermieter das Recht, dem Hauptmieter fristlos zu kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Muss der Vermieter der Untervermietung eines Teils der Wohnung zustimmen?
Eine Pflicht des Vermieters, die Untervermietung zu erlauben, kann sich nur bei der Untervermietung eines Teils der Wohnung ergeben, also beispielsweise eines Zimmers. Voraussetzung ist, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und dieses auch nachweisen kann. Ein solches Interesse besteht, wenn der Mieter plausible persönliche oder wirtschaftliche Gründe hat.

Beispiele:

– Ein Mieter-Paar hat sich getrennt. Die Mieterin ist ausgezogen, der Mieter kann sich die Wohnung allein nicht mehr leisten, würde aber gerne bleiben.
– Ein Mieter hat seinen gut bezahlten Job verloren und schlägt sich jetzt mit Gelegenheitsarbeiten durch. Sein Einkommen reicht für die Miete nicht mehr aus.
– Der Bruder eines Mieters gerät in finanzielle Not. Er verliert seine Wohnung und wird in die Wohnung des Mieters aufgenommen. Für sein Zimmer bezahlt er Untermiete.

Ein häufiger Fall der Untervermietung ist auch die zeitweilige Abwesenheit des Mieters: Der Mieter möchte ein Jahr im Ausland arbeiten. Er packt alle seine verbleibenden Sachen in ein Zimmer, schließt dieses ab und vermietet den Rest der Wohnung unter. Auch in diesem Fall hat er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung.

Wichtig ist allerdings, dass der Mieter auch während der Untervermietung immer noch einen Teil seiner Wohnung für sich behält. Problematisch kann es sein, wenn der Hauptmieter für mehrere Jahre ins Ausland ziehen will. Einige Gerichte meinen, dass er kein berechtigtes Interesse daran hat, seine alte Wohnung per Untervermietung so lange zu behalten.

Darüber hinaus muss das berechtigte Interesse an der Untervermietung erst nach Abschluss des Hauptmietvertrages entstanden sein. Dies steht so im Gesetz. Dieser Punkt kann insbesondere dann problematisch werden, wenn eine große Wohnung nur gemietet wird, um per Untervermietung eine Wohngemeinschaft zu gründen. In diesem Fall sollte von Anfang an sichergestellt werden, dass der Vermieter einverstanden ist. Es gibt dann jedoch keinen Anspruch auf seine Zustimmung.

Wann darf der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern?
Ein Vermieter darf seine Erlaubnis verweigern, obwohl der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Teil-Untervermietung hat, wenn diese für den Vermieter unzumutbar wäre. Dies ist der Fall, wenn

– dafür in der Person des zukünftigen Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt,
– der Wohnraum übermäßig belegt werden würde oder
– dem Vermieter aus anderen Gründen die Untervermietung nicht zugemutet werden kann.

Diese Umstände muss der Vermieter notfalls vor Gericht nachweisen können.

Ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters kann zum Beispiel sein, dass der Vermieter diesen kennt und er schon früher im Haus für Streit gesorgt oder randaliert hat. Bei den „anderen Gründen“ kommt es auf den Einzelfall an.

Update vom 29.1.2026: Habe ich einen Anspruch auf Untervermietung, nur um Geld zu verdienen?
Der Bundesgerichtshof hat folgenden Fall entschieden: Ein Mieter vermietete seine Wohnung zunächst wegen eines vorübergehenden Auslandaufenthaltes unter. Er verlangte von den zwei Untermietern doppelt so viel Miete, wie er selbst zahlte. Allerdings hatte er keine Erlaubnis der Vermieterin zur Untervermietung. Als diese zwei Jahre später davon erfuhr, mahnte sie den Hauptmieter zunächst erfolglos mehrfach ab und kündigte ihm dann fristgemäß. Im Rahmen der Räumungsklage trug der Hauptmieter vor, dass er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung habe: Schließlich wolle er damit Einnahmen erzielen. Daher müsse die Vermieterin ihm die Untervermietung erlauben.

Der Bundesgerichtshof sah das anders: Der Mieter habe seine Pflichten aus dem Mietverhältnis durch die ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung der Wohnung schuldhaft erheblich verletzt. Ihm habe kein Anspruch auf eine Untervermietung zugestanden. Der Sinn der Untervermietung sei es, dem Mieter bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse die Wohnung zu erhalten. Es sei nicht der Zweck der Untervermietung, dem Mieter eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen. Ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung könne zum Beispiel darin liegen, seine Aufwendungen für die Miete zu verringern. Die Erzielung von Einnahmen über die eigene Miete hinaus sei davon jedoch nicht abgedeckt. Daher habe der Mieter hier keinen Anspruch auf eine Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung. Die Kündigung und das Räumungsurteil der Vorinstanz blieben damit bestehen (Urteil vom 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23).

Was passiert bei unerlaubter Untervermietung?
Wenn eine der hier genannten Bedingungen nicht beachtet wird – etwa die Zustimmung des Vermieters nicht eingeholt oder die Wohnung komplett untervermietet wird – kann der Vermieter den Hauptmietvertrag fristlos wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an Dritte kündigen. Er wird allerdings in der Regel den Mieter zuvor abmahnen müssen, damit dieser Gelegenheit hat, die Untervermietung zu beenden.

Darf man einen Teil einer Wohnung untervermieten?
Der Bundesgerichtshof hat erneut klargestellt, dass der Vermieter eine teilweise Untervermietung erlauben muss, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorweisen kann. Im konkreten Fall ging es um einen Mieter, der von seiner Dreizimmerwohnung in Berlin mit seiner Familie in eine gemietete Doppelhaushälfte am Stadtrand umgezogen war. Er hatte zwei Zimmer der Stadtwohnung aus Kostengründen untervermietet. Das dritte Zimmer wollte er weiter nutzen, um sich ein paar Tage in der Woche die Fahrt zur Arbeit zu ersparen.

Zunächst erteilt der Vermieter seine Erlaubnis. Später zog er diese jedoch zurück. Der Bundesgerichtshof entschied: Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung liege vor, wenn der Mieter aus wirtschaftlichen Gründen seine Mietzahlungen verringern und die Nebenwohnung aus beruflichen Gründen weiter nutzen wolle. Das Verfahren wurde zum Landgericht zurückverwiesen, welches genauer prüfen sollte, ob dies hier der Fall war (Urteil vom 27.9.2023, Az. VIII ZR 88/22).

Darf man eine Einzimmerwohnung untervermieten?
Auch zur Untervermietung einer Einzimmerwohnung hat der Bundesgerichtshof entschieden. Der Hauptmieter hatte gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung „eines Teils des Wohnraums“ nach § 553 BGB geltend gemacht. Er wollte eine Zeit lang beruflich ins Ausland. Dies kann ein „berechtigtes Interesse“ des Hauptmieters an einer Untervermietung begründen. In der Zwischenzeit sollte ein dem Vermieter namentlich bekannter Untermieter in die Wohnung einziehen. Der Mieter selbst behielt in der Wohnung Stauraum von etwa einem Quadratmeter für persönliche Gegenstände, einen Schrank und eine Kommode sowie einen Wohnungsschlüssel.

Ein Auslandsaufenthalt kann durchaus einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung begründen. Dies gilt jedoch nur, wenn lediglich ein Teil der Wohnung untervermietet wird. Funktioniert dies auch bei einer Einzimmerwohnung? Der BGH beantwortete diese Frage mit „ja“: § 553 Abs. 1 BGB enthalte keine Vorgaben, welchen Anteil der Wohnung der Hauptmieter für sich behalten müsse, um den Rest unterzuvermieten. Um eine teilweise Überlassung des Wohnraums handle es sich immer dann, wenn der Hauptmieter seinen Gewahrsam an der Wohnung nicht komplett aufgebe. In diesem Fall musste also der Vermieter die Untervermietung genehmigen (Urteil vom 13.9.2023, Az. VIII ZR 109/22).

Berechtigtes Interesse zur Untervermietung an Flüchtling?
Vor dem Landgericht Berlin ging es um § 553 BGB und das berechtigte Interesse an einer Untervermietung. Eine Wohnungsmieterin hatte den Vermieter um die Erlaubnis gebeten, ein Zimmer an eine geflüchtete Ukrainerin untervermieten zu dürfen. Dieser hatte die Erlaubnis verweigert, weil sie kein berechtigtes eigenes Interesse an der Untervermietung habe. Das Landgericht entschied, dass auch eine rein „humanitäre Motivation“ das erforderliche berechtigte Interesse an einer Untervermietung begründen könne.

Der Bundesgerichtshof hatte an anderer Stelle entschieden: Nicht immer sind nur persönliche Gründe wie Auslandsaufenthalte oder Trennungen zu berücksichtigen. Es darf sich auch um andere höchstpersönliche Interessen von nicht ganz unerheblichem Gewicht handeln, wenn diese mit der Rechts- und Sozialordnung im Einklang stehen. Die Entscheidung, mit jemand anders in Gemeinschaft leben zu wollen, falle unter das allgemeine Persönlichkeitsrecht nach Art. 1 Abs. 1 Grundgesetz. Diesem Argument schloss sich das Landgericht an. Die Frau durfte an die Ukrainerin untervermieten (Urteil vom 6.6.2023, Az. 65 S 39/23).

Wann kann der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen?
Nach § 553 Abs. 2 BGB darf ein Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung von einem Zuschlag auf die Miete abhängig machen, wenn ihm die Untervermietung anders nicht zumutbar ist. Wann dies der Fall ist, ist bei den Gerichten jedoch umstritten. Gesetzlich geregelt ist die Höhe des Untermietzuschlages nur für Sozialwohnungen: 2,50 bis 5 Euro im Monat (§ 26 Abs. 3 NMV). Vom Landgericht Berlin wurde in einem Einzelfall ein Zuschlag von 20 % erlaubt (7.7.2016, Az. 18 T 65/16). Dies dürfte jedoch eher eine Ausnahme sein. Der Vermieter muss die Unzumutbarkeit gut begründen können. Er hat mit diesem Argument keine Chance, wenn in der Wohnung nicht mehr Personen wohnen, als zuvor (LG Berlin, 18.12.2003, Az. 67 S 277/03).

Darf man die ganze Wohnung untervermieten?
Manchmal zieht ein Mieter komplett aus seiner Wohnung aus und möchte diese an einen Dritten untervermieten. In diesem Fall gilt § 540 BGB: Ohne Erlaubnis des Vermieters geht nichts. Einen Anspruch auf diese Erlaubnis gibt es nicht. Wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit dreimonatiger Frist kündigen, wenn nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund für die Weigerung besteht.

Urteil: Untervermietung und grauer Wohnungsmarkt
Ein interessantes Urteil zur Untervermietung hat 2017 das Landgericht Berlin gefällt. Zwei Mieter einer Wohnung waren auf Dauer in andere Wohnungen umgezogen. Ihre bisherige gemeinsame Wohnung hatten sie zimmerweise an Untermieter vermietet, um Geld zu verdienen. Einer der Hauptmieter hatte dort ein Zimmer behalten, nach seinen Angaben als „Rückzugsort“. Irgendwann widerrief jedoch der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung. Vor Gericht ging es darum, ob die Hauptmieter immer noch ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hatten.

Dem Landgericht zufolge hatten sie dies nicht. Immerhin hatten die beiden Hauptmieter offensichtlich nicht die Absicht, jemals wieder in die Wohnung einzuziehen. Der Wunsch, eine Wohnung „auf Vorrat“ oder „als Rückzugsort“ vorzuhalten, reichte laut Gericht nicht für das Vorliegen eines berechtigten Interesses aus. Die Untervermietung musste daher beendet werden. Das Gericht betonte: Es sei nicht Sinn der Sache, durch Untervermietung einen zweiten, inoffiziellen Wohnungsmarkt aufzumachen, in dem Untermieter keinen Mieterschutz mehr hätten (Urteil vom 8.2.2017, Az. 65 S 433/16).

Ist Couchsurfing Untervermietung?
Vor dem Landgericht Lübeck ging es um einen Mieter, der über eine Couchsurfing-Plattform einen kostenfreien Schlafplatz in seiner Wohnung angeboten hatte. Der Vermieter wollte ihm wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an Dritte kündigen – es hatte vorher schon Streit um unerlaubte Untervermietung gegeben.

Hier verlor allerdings der Vermieter: Das Gericht erklärte, dass Besuche auf Basis der Vermittlung durch Couchsurfing-Plattformen in der Regel nur auf kurze Dauer ausgelegt seien. Es werde nur ein Übernachtungsplatz überlassen, während der Mieter die Sachherrschaft über die ganze Wohnung behalte und während des Aufenthalts des Fremden in der Wohnung bleibe. Hier liege keine Gebrauchsüberlassung vor – und damit auch kein Kündigungsgrund (Urteil vom 26.11.2020, Az. 14 S 61/20).

Vorsicht: Dies gilt NICHT bei einer Vermietung der Wohnung als Ferienwohnung über Airbnb oder ähnliche Portale. Dafür ist die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Diese muss sich ausdrücklich auf „Ferienwohnung“ beziehen, eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung reicht nicht aus (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 210/13). Obendrein ist in vielen deutschen Städten die Vermietung von Ferienwohnungen nur mit Erlaubnis der Gemeinde möglich.

Praxistipp zur Erlaubnis zur Untervermietung
Verweigert Ihr Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung? Oder sind Sie sich als Vermieter unsicher darüber, was Sie erlauben müssen? Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Sie zu Fragen rund um die Untermiete kompetent beraten.

Quelle: Anwalt-Suchservice

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Auch kleinere Schneeverwehungen auf dem Dach sollten Hausbesitzer im Auge behalten. Läuft später das Tauwasser an der Einfassung des Kaminfußes oder den Anschlüssen der Dachflächenfenster wegen der Schneeverwehung nicht ordentlich ab, kann es in die Dachdeckung sickern. Solche Feuchteschäden sind nach VPB-Erfahrung schnell von innen erkennbar: Gelbliche Verfärbungen an der Decken- oder Wandverkleidung sind kein Schönheitsproblem, sondern weisen auf einen Wasserschaden am Dach hin. Weil feuchte Dämmung nicht mehr isoliert und schnell zu schimmeln beginnt, sollten Hausbesitzer bei solchen Anzeichen umgehend handeln. Sachverständige des VPB helfen bei der Suche nach dem Leck und zeigen, wie die Ursachen sich beheben lassen.

Manche Carports, Gartenlauben, Garagendächer und selbstgebaute Überdachungen sind mitunter für höhere Schneelasten zu schwach dimensioniert. Fachleute des VPB raten deshalb, den Schnee regelmäßig vom Dach zu holen. Im Zweifel empfiehlt es sich, einen VPB-Sachverständigen zu fragen, ob das Dach die Schneelast trägt. Dies gilt auch für ältere Häuser, auf deren Dächern nasser, schwerer Schnee zum Problem werden kann.

Wenn es tagsüber taut und nachts wieder friert, entstehen oft Eiszapfen und Eisblockaden in Regenrinnen und Fallrohren. Eiszapfen sehen romantisch aus, sind aber gefährlich, wenn sie vom Dach stürzen. Deshalb sollte man sie nach Möglichkeit abschlagen. Wachsen sie unerreichbar hoch, etwa an der Kaminabdeckung, sollte man den Bereich darunter absperren. So kommen Hausbesitzer ihrer Verkehrssicherungspflicht nach. Dazu zählen neben Streuen und Kehren eben auch die Sicherung der Hausumgebung gegen Schneelawinen und Eisschlag.

(Quelle: VPB)

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1. Schäden an der Mietwohnung: Der Vermieter kann vielfältige Schäden an seiner Mietwohnung erleiden, z.B. wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, Schimmelbefall, Frost- und Wasserschäden.

2. Kein Schadensersatz: Für normale Abnutzungserscheinungen, z.B. verkalkte Armaturen oder einen abgenutzten Teppichbelag, können Vermieter keinen Schadensersatz vom Mieter verlangen.

3. Verjährung: Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Frist beginnt zu laufen, sobald der Mieter die Wohnung zurückgegeben hat.

(09.12.2025) Verursacht der Mieter Schäden an der Mietwohnung, kann der Vermieter in vielen Fällen Schadensersatz verlangen. Dies passiert manchmal im laufenden Mietverhältnis, oft aber bei dessen Beendigung. Bei der Wohnungsübergabe fallen viele Sachschäden auf, mit denen der Mieter im Laufe der Zeit leben gelernt hat. Typisch sind gesprungene Fliesen, beschädigte Rollläden, Brandlöcher im Bodenbelag oder angeschlagene Waschbecken. Oft geht es auch um nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen. Ob der Mieter für solche Schäden an der Wohnung Schadensersatz zahlen muss, richtet sich immer nach den Einzelheiten des jeweiligen Falles. Allerdings können Vermieter nur zeitlich begrenzt Forderungen stellen.

Welche Schadensersatzansprüche hat der Vermieter bei Mietvertragsende?
Schadensersatzansprüche des Vermieters können unterschiedliche Rechtsgrundlagen haben. Zum Beispiel kann der Vermieter nach § 546a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eine Entschädigung verlangen, wenn der Mieter die Wohnung verspätet zurückgibt. Die Höhe des Betrages orientiert sich an der bisher gezahlten Miete. Wenn dem Vermieter durch das Blockieren der Wohnung weitere Schäden entstanden sind, sind durchaus höhere Summen möglich.

Was gilt bei unterlassenen Schönheitsreparaturen?
Führt der Mieter die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht durch, entsteht für den Vermieter ein Schaden: Er muss nun selbst den Maler für die Renovierung bezahlen. In solchen Fällen besteht grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter in Höhe der Renovierungskosten. Allerdings hat dieses Thema in den letzten Jahren etwas an Bedeutung verloren, da der Bundesgerichtshof viele übliche Mietvertrags-Klauseln für unwirksam erklärt hat, mit denen Mietern die Durchführung der Schönheitsreparaturen auferlegt wurde. Ist eine solche Vertragsklausel unwirksam, muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Näheres zu diesem Thema hier:
Wann muss der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen und wann nicht?

Was gilt bei Schäden an der Mietwohnung?
Verschlechterungen oder Veränderungen der Mietwohnung können auch einfach Schäden sein, die vom Mieter verursacht wurden. Die sogenannten Schönheitsreparaturen, die ja keine echten Reparaturen sind, werden dem Mieter per Mietvertrag auferlegt. Wenn er selbst Schäden verursacht – zum Beispiel ein Fenster zerstört – haftet der Mieter auch ohne spezielle Vereinbarung.

Aber: Es muss nicht gleich Scherben geben. Die Gerichte haben zum Beispiel Vermietern auch Schadensersatz zugestanden, weil Mieter die Wohnung beim Auszug mit gelb, rot und blau gestrichenen Wänden zurückgaben (Bundesgerichtshof, 6.11.2013, Az. VIII ZR 416/12) oder einen Wohnungsschlüssel verloren hatten (BGH, 5.3.2014, Az. VIII ZR 205/13).

Schadensersatz für Schäden wegen heruntergedrehter Heizung?
Hohe Preise für Gas und Heizöl können dazu verlocken, winterlicher Kälte durch Abdrehen der Heizung und warme Kleidung sowie warme Decken zu begegnen. Sicher wird auch wenig gelüftet werden, um die letzte Restwärme in der Wohnung zu halten. Dieses Verfahren hat allerdings einige Nachteile: Ab 16 Grad abwärts entsteht in den meisten Wohnungen Schimmel. Schimmel ist für die Bewohner gesundheitsschädlich. Außerdem ist eine Schimmelsanierung teuer. Werden Dämmschichten in Wänden von Feuchtigkeit und Schimmelpilzen durchsetzt, wird es noch teurer. Diese können dann nur noch entsorgt und ersetzt werden. Hinzu kommt: Bei Frost können Heizungsrohre und Wasserrohre platzen. Zum Schaden an den Rohren kommt dann noch ein Wasserschaden hinzu.

Was muss man zur Haftung für Schimmelbefall wissen?
Verursachen Mieter durch mangelndes Heizen und Lüften Schimmelbefall, kann der Vermieter für die Kosten der Schimmelbeseitigung Schadensersatz verlangen. Vor Gericht liegt zunächst die Beweislast beim Vermieter. Kann dieser beweisen, dass der Schimmel nicht durch Baumängel verursacht wurde, muss der Mieter zahlen – es sei denn, er kann den Gegenbeweis führen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat, um Schimmel zu vermeiden. Was ausreichend ist, ist für jede Wohnung unterschiedlich. Meist werden bei diesen Verfahren daher teure Sachverständige eingesetzt. Da Schimmel oft durch mehrere Ursachen entsteht, kann es auch zu einer Aufteilung der Haftung kommen – dann wird es für beide Seiten teuer.

Was gilt für die Haftung für Frostschäden und Wasserschäden?
Mieter haben auch ohne besondere Regelung im Mietvertrag die Pflicht, mit der Wohnung sorgsam umzugehen und Schäden zu vermeiden. Wer die Heizung bei Frost abdreht, muss damit rechnen, für entstehende Schäden zu haften. Dies kann ein gebrochenes Heizungsrohr oder zum Beispiel auch ein durchnässter und aufgequollener Holzfußboden sein. Hier ist die Beweislage meist klarer, als beim Schimmel. Die hohen Gaspreise stellen keine Rechtfertigung dar. Vorsicht: Die Frostschutz-Einstellung des Thermostats reicht in manchen Gegenden Deutschlands bei höheren Minusgraden nicht aus.

Zwar ist ein solcher Frostschaden von der Gebäudeversicherung des Vermieters abgedeckt. Diese wird jedoch im Abstellen der Heizung bei Frost eine schwere Obliegenheitsverletzung sehen und die Erstattung ganz oder teilweise verweigern.
2019 verlor ein Hauseigentümer einen Prozess um einen Frostschaden in Höhe von knapp 160.000 Euro gegen seine Versicherung (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 20.11.2019, Az. 12 U 42/19). Der Vermieter kann in einem solchen Fall den Mieter als Verursacher auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.

Update vom 8.12.2025: Schadensersatz für durch die Polizei eingetretene Tür?
Das Landgericht Köln befasste sich mit der Klage eines Bauträgers gegen zwei Mieter einer seiner Wohnungen auf Schadensersatz für eine zerstörte Wohnungstür. Zwar hatten die Mieter die Tür nicht selbst zerstört. Die beiden männlichen Ehepartner waren jedoch in einen lautstarken Streit geraten. Einer der beiden rief telefonisch die Polizei zu Hilfe, da sein Partner „die Wohnung auseinandernimmt“. Die Polizei hörte schon im Erdgeschoss die Geräusche von Streit und Randalieren. Sie klopfte, klingelte und rief von vor der Wohnungstür, wurde aber nicht eingelassen, während drinnen der Streit weiterging. Schließlich brachen die Polizisten die Tür auf. Im Nachhinein wollten die Mieter von einem lautstarken Streit nichts mehr wissen und sahen den Polizeieinsatz als überflüssig an. Der Bauträger forderte 17.284 Euro Schadensersatz für die Tür inkluisive beschädigter Türzarge.

Das Landgericht Köln sprach dem Bauträger Schadensersatz durch die beiden Mieter zu. Ihnen sei die Beschädigung der Tür durch die Polizei zuzurechnen. Die beiden Bewohner hätten durch ihr Verhalten die polizeilichen Maßnahmen herausgefordert. Die Maßnahmen der Beamten seien zur Gefahrenabwehr erforderlich und angemessen gewesen. Eine solche Maßnahme werde auch nicht nachträglich rechtswidrig, wenn sich später herausstelle, dass die Gefahr nicht so groß gewesen sei, wie zuerst angenommen. Die Polizei müsse zur Gefahrenabwehr rasch eingreifen. Nach der Beweisaufnahme stehe fest, dass die Beklagten durch ihren lautstarken Streit und den Anruf den Polizeieinsatz und auch das Aufbrechen der Tür ausgelöst hätten. Das Gericht verurteilte die Mieter daher, Schadensersatz zu zahlen – jedoch deutlich weniger als gefordert, nämlich nur insgesamt 2.135,60 Euro (Urteil vom 8.4.2025, Az. 32 O 77/22).

Welche Schäden kann der Vermieter nicht geltend machen?
Für normale Abnutzungserscheinungen können Vermieter keinen Schadensersatz verlangen. Diese gehören nun mal bei einer Vermietung dazu und sind mit der Miete abgegolten. Das Amtsgericht Zweibrücken entschied einmal, dass ein Mieter einen von Kalk verkrusteten Duschkopf und einen kaputten Kühlschrank-Flascheneinsatz nicht bezahlen musste – beides seien häufig verwendete Gegenstände, die sich im Lauf der Zeit einfach abnutzten (AG Zweibrücken, Urteil vom 26.6.2013, Az. 2 C 71/13).

Ebenso kann der Vermieter keinen Schadensersatz für abgetretene Teppichböden fordern. Anders ist es jedoch bei Schäden, die durch Unachtsamkeit zustande gekommen sind – wie etwa Brandlöcher im Teppichboden. Dabei berücksichtigen die Gerichte oft, ob die Schäden bei einer vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung entstanden sind. Beispiel: Betreibt der Mieter in einem Zimmer der Wohnung ohne Absprache mit dem Vermieter ein Gewerbe, stellt dies keine vertragsgemäße Nutzung dar. Auch extremes Rauchen gilt unter Umständen als nicht mehr vertragsgemäß, wenn es ungewöhnlich hohe Renovierungskosten verursacht. Rauchen ist zwar eigentlich zulässig, extrem starkes Rauchen verursacht aber auf Wänden und Holzteilen Ablagerungen, die durch ein oder zwei normale Anstriche nicht zu beseitigen sind und auf denen keine normale Farbe hält.

Schadensersatz nur bei Nachfristsetzung?
In dem erwähnten Fall aus Zweibrücken hatte der Mieter die Wohnung außerdem nicht ausreichend gesäubert zurückgegeben. Damit hatte er zwar seine Pflicht aus § 546 BGB verletzt, die Mietwohnung in ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben. Der Vermieter hatte jedoch laut Gericht trotzdem keinen Anspruch auf Schadensersatz: Er hätte dem Mieter erst erfolglos eine Nachfrist zum Putzen setzen müssen (AG Zweibrücken, Az. 2 C 71/13).

Auch bei Schönheitsreparaturen wird im Allgemeinen eine Nachfrist verlangt. Deren Dauer ist nicht festgelegt. Der Mieter muss jedoch genug Zeit bekommen, um die im einzelnen Fall notwendigen Arbeiten sinnvoll durchzuführen.

Wann kann der Vermieter sofort Schadensersatz fordern?
Nicht immer ist eine Nachfristsetzung nötig. Sie ist entbehrlich, wenn es durch die Schuld des Mieters zu Schäden an der Substanz der Wohnung gekommen ist. Dann beruht die Forderung von Schadensersatz nicht auf § 281 BGB wie bei unterlassenen Maler- oder Reinigungsarbeiten (Schönheitsreparaturen), sondern auf § 280 BGB oder § 823 BGB. Beide Vorschriften setzen keine Nachfristsetzung voraus. Dies hat das Landgericht Saarbrücken bestätigt (Urteil vom 21.11.2014, Az. 10 S 60/14). Dabei ging es um gesprungene Fliesen, überstrichene Schattenfugen und beschädigte Sockelleisten.

Der Bundesgerichtshof entschied 2018: Wenn der Mieter auszieht und die Wohnung mit Schäden zurückgibt, kann der Vermieter sofort Schadensersatz fordern. In diesem Fall muss dem Mieter also keine Frist zur Beseitigung der Schäden gesetzt werden. Hier ging es um Schimmel, ungepflegte Badezimmerarmaturen und einen Lackschaden an einem Heizkörper.
Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen gehören jedoch dem Bundesgerichtshof zufolge nicht zu dieser Art von Schäden. Bei diesen ist also nach wie vor eine Nachfristsetzung nötig (Az. VIII ZR 157/17).

Wann verjähren die Schadensersatzansprüche des Vermieters?
Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen einer Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten. Diese Frist beginnt zu laufen, sobald der Vermieter die Wohnung vom Mieter zurückbekommt. Vermieter müssen also ihre Ansprüche wegen Schäden in der Mietwohnung nach dem Auszug des Mieters zügig einfordern.
Hier gibt es eine Besonderheit: Der Lauf der Verjährungsfrist kann schon vor Ende des Mietvertrages beginnen. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter die Wohnung vor dem Ablauf der Kündigungsfrist zurückgibt.

Können Vermieter diese Verjährungsregelung vertraglich abändern?
Die Verjährungsfrist kann nicht durch vertragliche Absprachen geändert und damit auch nicht verlängert werden. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 8. November 2017 hervor (Az. VIII ZR 13/17). Solche Vertragsklauseln sind laut Bundesgerichtshof unwirksam.

Das Urteil bezieht sich ausdrücklich auf Allgemeine Geschäftsbedingungen, also auf Formularmietverträge, die in mehreren Fällen angewendet werden. Handeln Mieter und Vermieter individuell eine vom Gesetz abweichende Verjährungsfrist aus und hat der Mieter die Möglichkeit, tatsächlich auf den Vertragsinhalt einzuwirken, besteht diese Einschränkung nicht. Allerdings ist dies bei den wenigsten Mietverträgen tatsächlich der Fall.

Wie wahrt ein Vermieter die Verjährungsfrist?
Der Vermieter wahrt die Verjährungsfrist, indem er Klage auf Schadensersatz erhebt. Durch außergerichtliche Maßnahmen wie private Mahnschreiben wird die Verjährung nicht gehemmt oder angehalten. Dies hat auch der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 8.1.2014, Az. XII ZR 12/13). In dem Fall ging es um die Rückgabe von Gewerberäumen. Auch für diese gilt die Verjährungsregelung des § 548 BGB.

Praxistipp zum Schadensersatzanspruch des Vermieters
Vermieter sollten auf eine (unwirksame) vertragliche Verlängerung der Verjährung verzichten und ihre Ansprüche stattdessen innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug des Mieters geltend machen. Zu lange zu warten, zahlt sich nicht aus: Oft müssen noch Kostenvoranschläge von Handwerkern eingeholt werden. Geraten Mieter und Vermieter über Schadensersatzansprüche in Streit, kann ein Fachanwalt für Mietrecht helfen. Zu diesem Thema existieren viele Gerichtsurteile, die ein erfahrener Anwalt kennt und mit deren Hilfe er die Erfolgsaussichten vor Gericht einschätzen kann.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

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Das LG Heilbronn (Urteil vom 30.10.2025 – 3 S 12/25) erinnerte einen Vermieter daran, dass Eigenbedarf kein Gefühl, sondern ein belegbares Bedürfnis ist. Er hätte im Kündigungsschreiben die maßgeblichen Umstände konkret benennen müssen – hatte jedoch lediglich pauschal auf Alter, Trennung und „Lebenssituation“ verwiesen. Das ist zu wenig.

Damit fügt sich die Entscheidung in die BGH-Rechtsprechung ein, die zwischen bloßen Leerformeln und der notwendigen Substantiierung unterscheidet. Sie unterstreicht zugleich, dass § 573 Abs. 3 BGB keine bloße Förmelei ist, sondern ein wirksames Schutzinstrument für Mieter.

Die Beklagten bewohnten seit Jahren eine Mietwohnung, die dem Kläger gehörte. Mit Schreiben vom 3. August 2023 kündigte er das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führte er aus, er werde nach dem Auszug der Mieter und Abschluss von Renovierungsarbeiten selbst in die Wohnung einziehen. Aufgrund seiner Trennung von der Ehefrau, seiner derzeitigen Wohnsituation und seines Alters sei die Kündigung „unumgänglich“.

Das AG Heilbronn sah hierin eine wirksame Eigenbedarfskündigung und verurteilte die Hausbewohner zur Räumung. Die Berufung der Mieter hatte jedoch Erfolg.

Kündigung „unumgänglich“? – Das Gericht will es genauer wissen

Nach Auffassung des LG Heilbronn genügt das Kündigungsschreiben nicht den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 S. 1 BGB. Danach müssen die Gründe, aus denen sich das berechtigte Interesse des Vermieters ergibt, im Kündigungsschreiben angegeben werden. Diese Angabe ist Wirksamkeitsvoraussetzung für die Eigenbedarfskündigung. Der Mieter solle sich frühzeitig über seine Rechtsstellung klar werden und seine Interessen wahren können. Zwar dürfe die formale Hürde nicht überspannt werden – eine Kündigung dürfe nicht unzumutbar erschwert werden -, doch müsse die Begründung so substantiiert sein, dass die Kerntatsachen des Eigenbedarfs erkennbar sind.

Das Gericht sah in den Angaben des Vermieters – Trennung, Alter und unzureichend beschriebene „jetzige Wohnsituation“ – lediglich floskelhafte Schlagworte ohne Substanz. Warum die aktuelle Wohnsituation und das Alter den Umzug „unumgänglich“ machen sollten, bleibe völlig offen. Eine nachvollziehbare Darlegung, warum gerade die streitgegenständliche Wohnung benötigt werde, fehle – was die Kündigung ins Licht einer unzulässigen „Vorratskündigung“ rücke. Damit seien die formellen Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung nicht erfüllt.

Auch eine im März 2025 ausgesprochene weitere Kündigung wegen Eigenbedarfs half dem Vermieter nicht weiter, da sie erst zum 31. Dezember 2025 wirksam werden sollte und daher keinen aktuellen Anspruch auf Räumung und Herausgabe begründen konnte.

(Quelle: beck aktuell)

Der Beitrag Eigenbedarfskündigung mit Floskeln: „Ich bin alt und lebe getrennt“ reicht nicht erschien zuerst auf Rechtsanwalt Joachim Weiß.

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Will der Vermieter das Laubfegen auf die Mieter des Hauses abwälzen, reicht eine Regelung in der Hausordnung nicht aus. Mieter müssen nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) nur dann Laub fegen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Es gibt auch kein Gewohnheitsrecht, dass immer der Mieter im Erdgeschoss fegen muss.

Der Vermieter kann die Arbeiten durch einen Hausmeister erledigen lassen oder einen sonstigen Dritten beauftragen. Die anfallenden Kosten können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag geregelt wurde. Auch wenn der Vermieter seine Pflichten auf den Mieter abwälzt, muss er kontrollieren, ob ordnungsgemäß geharkt wurde. Er haftet unter Umständen im Schadensfall.

Zum Streit zwischen Nachbarn kommt es vor allem, wenn das Laub von Bäumen aus dem benachbarten Garten stammt. Stehen die Bäume in dem nach Landesrecht verordneten Abstand zur Grundstücksgrenze, muss das von den Nachbarbäumen stammende Laub mitgefegt werden, zumindest solange die Laubmengen nicht so groß sind, dass das Fegen unzumutbar ist. Eine Entschädigung kann sonst nicht gefordert werden. Es kann auch nicht verlangt werden, dass der Nachbar der Bäume fällt (BGH V ZR 218/18). Anders, wenn das Laub von Zweigen und Ästen stammt, die über die Grundstückgrenze hinausgewachsen sind. Hier kann der Nachbar aufgefordert werden, die Äste und Zweige zurückzuschneiden (BG V ZR 102/18).

Werden Laubsammler oder Laubbläser eingesetzt, gilt nach Informationen des Deutschen Mieterbundes die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung. Danach dürfen diese Geräte an Sonn- und Feiertagen nicht eingesetzt werden. An Werktagen dürfen sie in Wohngebieten nur zwischen 9.00 und 13.00 bzw. von 15.00 bis 17.00 Uhr benutzt werden.

Quelle: DMB

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Eine der gesetzlich erlaubten Möglichkeiten der Mieterhöhung ist die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese geht aus dem Mietspiegel der Gemeinde hervor. Darüber hinaus dient die ortsübliche Vergleichsmiete auch als Maßstab für die bis Ende 2029 verlängerte Mietpreisbremse. Danach darf die Miete bei einem Mieterwechsel in einer ausgewiesenen Gegend mit Wohnungsmangel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent übersteigen. Man unterscheidet einfache und qualifizierte Mietspiegel. Beide sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.

Was hat sich durch die Mietspiegel-Reform von 2022 geändert?
Lange waren Mietspiegel für Gemeinden keine Pflicht. Daher gab es dieses wichtige Werkzeug zur Überprüfung der zulässigen Höhe einer Miete in vielen Gemeinden überhaupt nicht. Obendrein zweifelten viele Gerichte Mietspiegel als zu ungenau oder zu unwissenschaftlich an. Daher hat 2022 eine Reform stattgefunden.

Das Mietspiegel-Reformgesetz ist seit 1. Juli 2022 in Kraft. Es hat die Regelungen über Mietspiegel im Bürgerlichen Gesetzbuch geändert. Nun sind Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Welche Behörde zuständig ist, regeln Landesgesetze. Gemeinden, die sich bei erstmaliger Erstellung für einen einfachen Mietspiegel entschieden haben, mussten diesen bis zum 1.1.2023 erstellen und veröffentlichen. Ein qualifizierter Mietspiegel musste bis zum 1.1.2024 vorliegen.

Für die Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln wurden einheitliche, gesetzlich festgelegte Vorgaben eingeführt. So soll die ortsübliche Vergleichsmiete zuverlässiger ermittelt werden. Wurde ein Mietspiegel nach diesen Vorschriften erstellt, ist er gerichtlich nicht mehr so einfach angreifbar. Es gilt nämlich eine gesetzliche Vermutung, dass er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Letzteres setzt voraus, dass der Mietspiegel nicht nur von den zuständigen Behörden, sondern auch von den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter anerkannt wurde.

Früher wurden die Daten für Mietspiegel auf Basis freiwilliger Umfragen gewonnen. Das Ergebnis hing davon ab, welche Mieter sich beteiligten. Dies hat sich geändert. Mieter und Vermieter sind nun verpflichtet, auf Anfrage Auskunft über die Höhe ihrer Miete, die Ausstattung sowie weitere Merkmale ihrer Wohnung zu geben. Die beteiligten Behörden haben mehr Befugnisse erhalten, um zuverlässigere Daten zu gewinnen. So dürfen sie Daten aus dem Melderegister nutzen, Daten aus der Grundsteuerverwaltung und Daten aus Gebäude- und Wohnungszählungen.

Die Reform beabsichtigte es auch, Mietern eine bessere Verteidigung gegen überzogene Mieterhöhungen zu gewähren. Eine rechtssicher festgestellte ortsübliche Vergleichsmiete soll dazu führen, dass der Mietspiegel seine Funktion als Argument gegen hohe Mieterhöhungen effektiver wahrnehmen kann.

Welche Kriterien für Wohnungen werden verwendet?
Ein Mietspiegel soll die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden – und zwar für alle Arten von Wohnungen. Dafür werden die Wohnungen nach unterschiedlichen Kriterien sozusagen in Preisklassen eingeteilt. Berücksichtigt werden Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Einbezogen wird auch die energetische Ausstattung, also Heizung und Wärmedämmung. So lassen sich Durchschnittsmieten berechnen, zum Beispiel für ein Einfamilienhaus in der Vorstadt oder für eine Zweizimmerwohnung im Stadtzentrum. Bei der Zweizimmerwohnung kann man zum Beispiel auch zwischen einem ungedämmten Altbau und einer frisch sanierten Wohnung mit guter Wärmedämmung unterscheiden. In Mietspiegeln werden nur privat finanzierte Wohnungen berücksichtigt, weil es beim öffentlich geförderten „sozialen Wohnungsbau“ keine freie Preisentwicklung gibt.

Was ist ein einfacher Mietspiegel?
Der einfache Mietspiegel ist in § 558c BGB geregelt. Er wird erstellt oder anerkannt von der Gemeinde oder gemeinsam von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter. Ein einfacher Mietspiegel kann sich auf das Gebiet einer Gemeinde beziehen, auf einen Teil davon oder einen Stadtteil, aber auch auf das Gebiet mehrerer Gemeinden. Alle zwei Jahre soll er aktualisiert werden, um die aktuelle Entwicklung zu zeigen. Daran hat die Reform von 2022 nichts geändert. Ansonsten gibt es keine strengen Vorgaben für einen einfachen Mietspiegel. Er muss lediglich die ortsübliche Vergleichsmiete ausweisen und die oben genannten Unterscheidungskriterien für Wohnungen berücksichtigen. Oft wird die Kaltmiete verwendet. Einfache Mietspiegel sind billiger und belasten das Budget kleinerer Gemeinden nicht so sehr. Sie haben jedoch im Rechtsstreit um Mieterhöhungen nur einen geringen Beweiswert.

Was ist ein qualifizierter Mietspiegel?
Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden. Auch muss er von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt werden.

Die genaueren Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel regelt die bundesweit gültige Mietspiegelverordnung. Entspricht er diesen Anforderungen und wurde er von der zuständigen Behörde oder den Interessenverbänden anerkannt, wird per Gesetz vermutet, dass er wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht. Es gibt also eine gesetzliche Vermutung für seine Richtigkeit.

Ein qualifizierter Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung anzupassen. Alle vier Jahre muss er neu erstellt werden. Dies wurde bei der Reform von 2022 nicht geändert.

Ein qualifizierter Mietspiegel ist für die Gemeinde aufwändiger zu erstellen. Sein Beweiswert vor Gericht ist ungleich höher als der des einfachen Mietspiegels.

Wie aktuell sind die Zahlen?
Zwar werden Mietspiegel regelmäßig aktualisiert. In vielen Großstädten steigen die Mieten jedoch so schnell, dass die Mietspiegel nicht mehr Schritt halten können – zum Beispiel in München. Teilweise wird in solchen Städten bei Mietverträgen die bereits ausgestorben geglaubte Indexmiete vereinbart – damit ist die Höhe der Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gebunden, der die Entwicklung der Lebenshaltungskosten widerspiegelt. Dann hat der Mietspiegel bei Mieterhöhungen keine Funktion mehr. Allerdings haben die Neuregelungen die Datenbasis deutlich verbessert.

Was ist, wenn der Mietspiegel veraltet ist?
Ist kein aktueller Mietspiegel verfügbar, kann ein Vermieter zur Begründung einer Mieterhöhung auch einen veralteten Mietspiegel nutzen oder auch den einer anderen, vergleichbaren Gemeinde. Kommt es jedoch zum Rechtsstreit über eine Mieterhöhung, kann der Mieter versuchen, diesen zu entkräften. Vor Gericht wird der Beweiswert veralteter Mietspiegel als geringer angesehen als der von aktuellen Zahlenwerken.

Zum Beispiel konnte laut Bundesgerichtshof für eine Wohnung in Backnang bei Stuttgart auch der einfache Mietspiegel der Nachbarstadt Schondorf verwendet werden. Beide Gemeinden haben einen S-Bahn-Anschluss und sind etwa gleich weit von Stuttgart entfernt. Hier wäre es unzulässig gewesen, den Mietspiegel der nächsten größeren Stadt, wie etwa Stuttgart, zu nutzen (Az. VIII ZR 99/09).

Welche Rolle spielt der Mietspiegel bei einer Mieterhöhung?
Bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete können Vermieter den Mietspiegel zur Untermauerung der Vergleichsmiete nutzen. Wahlweise können sie dafür auch ein Sachverständigengutachten, einen Auszug aus einer Mietdatenbank oder die Miete von drei Vergleichswohnungen verwenden. Auch daran hat die Reform von 2022 nichts geändert. Wenn es jedoch einen aktuellen, qualifizierten Mietspiegel gibt, muss der Vermieter dessen Zahlen für die Wohnung mit angeben. Dies gilt auch, wenn er sich für ein anderes Begründungsmittel entschieden hat (§ 558a Abs. 3 BGB). Nähere Erläuterungen finden Sie hier:
Mieterhöhung, oh Schreck! 9 Punkte, wie Du Deine Rechte sicherst

Was gilt, wenn der Mietspiegel eine „von … bis“-Angabe enthält?
Häufig geben Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete für eine bestimmte Wohnungsart als „Spanne“ an. Die neue Miete muss dann gemäß § 558a Absatz 4 BGB innerhalb dieser Spanne liegen. Der Vermieter braucht nicht den Minimalwert der Spanne zu verwenden.

Welche Mieten werden für den Mietspiegel verwendet?
Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete regelt § 558 Abs. 2 BGB. Sie wird gebildet „aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit“ in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Dabei zählen Erhöhungen der Betriebskosten nicht mit.

Berücksichtigt werden also nur die Mieten, welche innerhalb der letzten sechs Jahre vor dem Stichtag des jeweiligen Mietspiegels entweder
– beim Abschluss eines neuen Mietvertrages vereinbart wurden oder
– bei einer bereits vermieteten Wohnung erhöht wurden.

Bei den Neuvertragsmieten werden auch befristete Mietverhältnisse und neu abgeschlossene Staffel- oder Indexmietverträge einbezogen.

Bei den Bestandsmieten berücksichtigt man auch Mietverhältnisse, bei denen sich die Miete innerhalb der Sechsjahresfrist infolge einer Staffel- oder Indexmietvereinbarung geändert hat. Einbezogen werden auch Mieterhöhungen wegen Modernisierungen.

Nicht verwendet werden Mieten, die in den letzten sechs Jahren gleich geblieben sind, weil der Vermieter die Miete nicht erhöht hat. Viele günstige Mietverhältnisse werden dadurch von vornherein aus der Betrachtung ausgeklammert, sodass sich unter Umständen ein schiefes Bild ergibt: Die regelmäßige Mieterhöhung wird als Normalfall angesehen, an dem sich die Durchschnittswerte orientieren. Außer acht gelassen wird, dass es auch Vermieter gibt, die nicht von jeder gesetzlichen Möglichkeit der Mieterhöhung Gebrauch machen.

Der Mietspiegel nennt in der Regel die Nettokaltmiete und nicht die Miete inklusive Betriebs- und Heizkosten.

Ist der Berliner Mietspiegel von 2021 unwirksam?
Das Amtsgericht Spandau erklärte Anfang 2022 den Berliner Mietspiegel von 2021 für unwirksam. Der Grund: Der Mietspiegel 2021 sei kein qualifizierter Mietspiegel, weil er nicht neu erstellt worden sei. Vielmehr handle es sich um eine Fortschreibung des Mietspiegels von 2019 – der wiederum selbst eine Fortschreibung des zwei Jahre zuvor ermittelten Mietspiegels gewesen sei. Es sei jedoch nur eine einmalige Fortschreibung erlaubt. Das Gericht wollte das Zahlenwerk nicht einmal als einfachen Mietspiegel anerkennen (AG Berlin-Spandau, Urteil vom 10.1.2022, Az. 6 C 395/21).
Die Amtsgerichte in den Berliner Bezirken Neukölln und Lichtenberg haben in ähnlichen Fällen anders entschieden und den Mietspiegel 2021 als wirksam angesehen.

Kann man den Mietspiegel nutzen, um Mietwucher zu begründen?
Ein Mietspiegel kann von Mietern auch dazu verwendet werden, dem Vermieter einen Mietwucher nachzuweisen. Dies ist bei Wohnräumen der Fall, wenn die Miete mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Gleichzeitig muss eine Zwangslage des Mieters vorliegen, welche der Vermieter zur Erzielung einer überhöhten Miete ausgenutzt hat. In solchen Extremfällen macht sich der Vermieter nach § 291 des Strafgesetzbuches (StGB) strafbar. Der Mieter kann eine Reduzierung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete sowie Schadensersatz fordern.

Ist die Miete um mehr als 20 Prozent höher als die ortsübliche Vergleichsmiete in den letzten vier Jahren, handelt es sich um eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Dies ist eine Ordnungswidrigkeit, welche mit einem Bußgeld bis 50.000 Euro geahndet werden kann.

Praxistipp zum Mietspiegel
Mieter können bei Mieterhöhungen anhand des Mietspiegels ihrer Gemeinde prüfen, ob die Erhöhung angemessen war. Kommt es zum Streit mit dem Vermieter, kann Sie ein Fachanwalt für Mietrecht kompetent beraten.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Der Beitrag Der Mietspiegel – was muss ich darüber wissen? erschien zuerst auf Rechtsanwalt Joachim Weiß.