(18.08.2026) Bei Gewerbeimmobilien gibt es mehr Vertragsfreiheit als bei Wohnimmobilien. Vermieter haben trotzdem einige Details zu beachten, wenn sie bei einer Mieterhöhung auf der rechtssicheren Seite sein wollen.

Auf welcher Grundlage ist eine Mieterhöhung möglich?
Vermieter von Gewerberäumen dürfen nicht einfach eine einseitige Mieterhöhung vornehmen, wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag so vereinbart wurde. Daher bleibt die Miete ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung, wie sie ist.

Vermieter, die keine Mieterhöhung im Vertrag vorgesehen haben, haben grundsätzlich drei Möglichkeiten:

1. Treu und Glauben: Ist die Miete so niedrig, dass sie im Vergleich mit ähnlichen Immobilien grob ungerecht bzw. unbillig erscheint, kann theoretisch zwar eine Mieterhöhung nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gerechtfertigt sein. Dies ist jedoch eher ein exotischer Fall.

2. Vertragsänderung: Hat ein Vermieter von Gewerberäumen in seinem Mietvertrag keine Klausel über die Mieterhöhung vorgesehen, kann er diese über eine Änderung des Mietvertrages umsetzen. Dafür benötigt er die Zustimmung des Mieters, etwa durch Abschluss eines neuen Gewerbemietvertrages oder durch eine einverständliche Änderung des vorhandenen Mietvertrages.

3. Änderungskündigung: Eine weitere Möglichkeit ist die Änderungskündigung. Dabei kündigt der Vermieter den bestehenden Mietvertrag und legt dem Mieter gleichzeitig einen neuen Vertrag mit höherer Miete vor. Dies wird in der Praxis oft dadurch verhindert, dass bei gewerblichen Mietverträgen Zeitmietverträge über einen längeren, festen Zeitraum üblich sind.

Eine Kündigung während der Laufzeit ist dann von beiden Seiten nicht möglich. Eine Ausnahme bildet die außerordentliche Kündigung wegen Vertragsverletzungen. Dafür liefert eine Mieterhöhung allerdings keinen Grund.

Was gilt für Staffelmietverträge?
Manche Gewerbemietverträge sehen eine Mieterhöhung bereits von Anfang an vor.

Beispiel: Ein Staffelmietvertrag enthält eine Klausel, nach der die Miete in regelmäßigen Zeitabständen – zum Beispiel alle zwei oder fünf Jahre – um einen bestimmten Betrag steigen soll. Diese Mietsteigerungen treten automatisch ein, ohne dass der Vermieter noch eine Mieterhöhung ausdrücklich aussprechen muss. Der Mieter der Gewerberäume kann dem nicht widersprechen.

Das Wohnraummietrecht schränkt die Staffelmiete in verschiedener Hinsicht ein (§ 557a BGB). Zum Beispiel muss die Mieterhöhung als Geldbetrag ausgewiesen werden und die Staffelmiete muss für mindestens ein Jahr gleich bleiben. Diese Regeln sind jedoch nicht auf Gewerberäume anwendbar. Beim Gewerbemietvertrag zählt nur, was vereinbart wurde.

Was sagt der BGH zum Staffelmietvertrag bei Gewerberäumen?
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes kann auch eine Änderung der Marktlage auf dem Immobilienmarkt eine Staffelmietvereinbarung nicht erschüttern. Sinken also die Mieten für entsprechende Gewerberäume, bleibt der Mieter weiter an den bestehenden Staffelmietvertrag gebunden.

Dem Mieter ist es nach dem BGH zumutbar, die einmal vereinbarte Miete mit den entsprechenden Steigerungen weiter zu bezahlen. Auch kann er sich nicht auf einen sogenannten „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ berufen, weil unter Umständen beide Vertragspartner bei Vertragsabschluss davon ausgegangen sind, dass die Mieten für derartige Gewerberäume in Zukunft weiter steigen würden (Urteil vom 8.5.2002, Az. XII ZR 8/00).

Was ist eine Indexmiete?
Bei Gewerberäumen ist die Vereinbarung einer Indexmiete nicht unüblich. Dabei spricht man auch von einer Preisanpassungs- oder Gleitklausel, da sich die Miete abhängig vom Verbraucherpreisindex oder auch vom Index für Einzelhandelspreise ändert. Welcher Index maßgeblich ist, ergibt sich aus dem Gewerbemietvertrag.

Die Miete ist also an den Index gekoppelt. Manche Gleitklauseln sehen vor, dass die Miete sich nach der Veränderung von Indexpunkten richtet, während bei anderen die prozentuale Veränderung des Index entscheidend ist. Übersichtlicher sind die Prozentklauseln.

Wichtig: Klauseln zur Vereinbarung einer Indexmiete verstoßen gegen das 2007 geänderte Preisklauselgesetz, wenn sie nicht vier wichtige Voraussetzungen erfüllen:

– Der Mietvertrag muss eine Laufzeit von mindestens zehn Jahren haben.
– Die Mieterhöhung muss an einen Index gebunden sein, den das Statistische Bundesamt, ein statistisches Landesamt oder die entsprechende europäische Stelle veröffentlichen.
– Die Preisklausel muss hinreichend bestimmt sein.
– Sie darf keine Partei unangemessen benachteiligen. Die Miete muss bei einem Rückgang der Indexwerte also auch zugunsten des Mieters nach unten angepasst werden.

Die Indexmiete darf erst nach einer einjährigen Wartefrist erneut erhöht werden.

Tipp: In der Indexmietklausel kann im Gewerbemietvertrag vereinbart werden, dass bei nur geringfügigen Änderungen des Index in beide Richtungen keine Änderung der Miete stattfindet.

Urteil: Welche Folgen haben unzulässige Mieterhöhungen beim Indexmietvertrag?
Vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf ging es um einen gewerblichen Mietvertrag, bei dem eine Indexmiete vereinbart worden war. Die Laufzeit des Vertrages betrug 29 Jahre. Der Vermieter hatte mehrere Mieterhöhungen vorgenommen, ohne dazu berechtigt zu sein. Der Mieter hatte trotzdem pünktlich bezahlt.

Nun wollte der Mieter den Mietvertrag vorzeitig beenden. Und dies gelang ihm auch, denn: Mietverträge über mehr als ein Jahr bedürfen der Schriftform. In der vom Mieter stillschweigend akzeptierten unzulässigen Mieterhöhung sah das Gericht eine Vertragsänderung, die nicht schriftlich erfolgt war.

Daher galt der Vertrag nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und konnte mit gesetzlicher Frist gekündigt werden (Urteil vom 19.3.2013, Az. I-24 U 103/12).

Tipp: § 550 BGB enthält die Schriftformerfordernis für Mietverträge über einem Jahr und gilt auch beim Gewerbemietvertrag. Wird die Schriftform nicht beachtet, bietet sich eine Möglichkeit zur vorzeitigen Kündigung auch bei befristeten Verträgen.

Was versteht man unter einer Umsatzmiete?
Bei vielen Gewerbemietverträgen wird eine vom Umsatz abhängige Miete vereinbart. So wird der Vermieter an Umsatzsteigerungen des Mieters beteiligt, während der Mieter bei Umsatzeinbußen in gewisser Weise abgesichert ist. Häufig wird dabei ein bestimmter Anteil der Miete als Festbetrag vereinbart, während der restliche, meist größere Anteil umsatzabhängig ist. Unzulässig ist die Umsatzmiete bei Apotheken.

Tipp: Eine Umsatzmiete hat für beide Seiten Vorteile: Der Mieter ist bei sinkenden Umsätzen etwas abgesichert, da seine Fixkosten ebenfalls sinken. Der Vermieter kann bei guten Geschäften seines Mieters eine Miete über dem üblichen Standard erzielen.

Was ist ein Leistungsvorbehalt bei Gewerbeimmobilien?
Im Gewerbemietvertrag lässt sich ein sogenannter Leistungsvorbehalt vereinbaren. Der Vermieter behält sich dabei eine Anpassung der Miete nach einem bestimmten Zeitraum oder unter bestimmten Voraussetzungen vor. Es gibt zwei Varianten:

– Der Vermieter darf einseitig eine Mietanpassung bzw. Mieterhöhung vornehmen,
– beide Vertragspartner verhandeln nach einer bestimmten Zeit neu über die Höhe der Miete.

Urteil: Die Wasserstraßenverwaltung des Bundes hatte eine Steg- und Slipanlage an einen Segelverein vermietet. Der Gewerbemietvertrag sah vor, dass die Vermieterin alle drei Jahre prüfen durfte, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich und angemessen war. Entsprechend sollte sie es dann erhöhen oder senken. Den genauen Betrag durfte die Vermieterin „nach billigem Ermessen festsetzen“.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Klausel wirksam sei. Der Mieter würde nicht unangemessen benachteiligt im Sinne von § 307 BGB. Dass dem Mieter bei einer Mieterhöhung kein Recht zur vorzeitigen Kündigung eingeräumt werde, ändere daran nichts (Urteil vom 9.5.2012, Az. XII ZR 79/10).

Praxistipp zur Mieterhöhung beim Gewerbemietvertrag
Gewerbemietverträge bieten eine deutlich höhere Vertragsfreiheit als Wohnraummietverträge. Mieterhöhungen erfordern eindeutige vertragliche Absprachen. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Sie bei der Erstellung eines Gewerbemietvertrages beraten oder prüfen, ob eine bestehende Vereinbarung rechtswirksam ist.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)