Eigenbedarfskündigung mit Floskeln: „Ich bin alt und lebe getrennt“ reicht nicht

(04.11.2025) Wer Eigenbedarf geltend machen will, muss mehr liefern als Alter, Trennung und Wohnsituation. Das LG Heilbronn verlangt für Eigenbedarfskündigungen eine substanzielle Begründung – pauschale Floskeln genügen nicht.

Das LG Heilbronn (Urteil vom 30.10.2025 – 3 S 12/25) erinnerte einen Vermieter daran, dass Eigenbedarf kein Gefühl, sondern ein belegbares Bedürfnis ist. Er hätte im Kündigungsschreiben die maßgeblichen Umstände konkret benennen müssen – hatte jedoch lediglich pauschal auf Alter, Trennung und „Lebenssituation“ verwiesen. Das ist zu wenig.

Damit fügt sich die Entscheidung in die BGH-Rechtsprechung ein, die zwischen bloßen Leerformeln und der notwendigen Substantiierung unterscheidet. Sie unterstreicht zugleich, dass § 573 Abs. 3 BGB keine bloße Förmelei ist, sondern ein wirksames Schutzinstrument für Mieter.

Die Beklagten bewohnten seit Jahren eine Mietwohnung, die dem Kläger gehörte. Mit Schreiben vom 3. August 2023 kündigte er das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führte er aus, er werde nach dem Auszug der Mieter und Abschluss von Renovierungsarbeiten selbst in die Wohnung einziehen. Aufgrund seiner Trennung von der Ehefrau, seiner derzeitigen Wohnsituation und seines Alters sei die Kündigung „unumgänglich“.

Das AG Heilbronn sah hierin eine wirksame Eigenbedarfskündigung und verurteilte die Hausbewohner zur Räumung. Die Berufung der Mieter hatte jedoch Erfolg.

Kündigung „unumgänglich“? – Das Gericht will es genauer wissen

Nach Auffassung des LG Heilbronn genügt das Kündigungsschreiben nicht den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 S. 1 BGB. Danach müssen die Gründe, aus denen sich das berechtigte Interesse des Vermieters ergibt, im Kündigungsschreiben angegeben werden. Diese Angabe ist Wirksamkeitsvoraussetzung für die Eigenbedarfskündigung. Der Mieter solle sich frühzeitig über seine Rechtsstellung klar werden und seine Interessen wahren können. Zwar dürfe die formale Hürde nicht überspannt werden – eine Kündigung dürfe nicht unzumutbar erschwert werden -, doch müsse die Begründung so substantiiert sein, dass die Kerntatsachen des Eigenbedarfs erkennbar sind.

Das Gericht sah in den Angaben des Vermieters – Trennung, Alter und unzureichend beschriebene „jetzige Wohnsituation“ – lediglich floskelhafte Schlagworte ohne Substanz. Warum die aktuelle Wohnsituation und das Alter den Umzug „unumgänglich“ machen sollten, bleibe völlig offen. Eine nachvollziehbare Darlegung, warum gerade die streitgegenständliche Wohnung benötigt werde, fehle – was die Kündigung ins Licht einer unzulässigen „Vorratskündigung“ rücke. Damit seien die formellen Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung nicht erfüllt.

Auch eine im März 2025 ausgesprochene weitere Kündigung wegen Eigenbedarfs half dem Vermieter nicht weiter, da sie erst zum 31. Dezember 2025 wirksam werden sollte und daher keinen aktuellen Anspruch auf Räumung und Herausgabe begründen konnte.

(Quelle: beck aktuell)